立项可行性研究报告

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立项可行性研究报告

1深圳市立项可行性研究报告

2目录1项目总论···························51.1项目背景························51.1.1项目名称51.1.2开发公司简介51.1.3承担可行性研究公司51.1.4研究工作依据51.1.5项目建设规划内容61.1.6项目开发手续71.2可行性研究结果·····················81.2.1市场预测81.2.2项目建设进度81.2.3投资估算和资金筹措

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481.2.4项目综合评价结论92项目投资环境和市场研究···················112.1市场宏观背景·····················112.1.1全国投资环境112.1.2深圳市投资宏观背景132.1.3区域发展及前景预测162.1.4宏观市场与本项目发展借鉴162.2区域市场分析·····················172.2.1区域市场界定172.2.2供给分析172.2.3需求分析182.2.4竞争分析19

52.2.5片区房地产市场分析结论2

6193项目分析与评价·······················213.1地块解析·······················213.1.1项目地理位置213.1.2地形、地势213.1.3规划限制条件213.2项目SWOT分析····················223.3项目评价·······················224市场定位及项目评估·····················234.1项目定位·······················234.2方案建议·······················245项目开发建设进度安排····················255.1有关工程计划说明···················255.2施工横道图······················256投资估算与资金筹措·····················266.1项目总投资估算····················266.2资金筹措·······················286.3投资使用计划·····················287销售及经营收入测定·····················297.1物业销售收入估算···················297.2资金来源与运用分析··················307.3销售利润·······················308财务与敏感性分析······················31

78.1项目盈利能力分析···················318.2项目不确定性分析···················313

88.3社会效益和影响分析··················329可行性研究结论与建议····················339.1拟建项目的结论性意见·················339.2项目主要问题的解决办法和建议·············349.2.1项目的主要问题349.2.2建议349.3项目风险及防范建议··················3410附表···························35

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101项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称项目名称暂定为“”。1.1.2开发公司简介1.1.3承担可行性研究公司1.1.4研究工作依据（1）《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）（2）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）（3）《建设项目经济评价方法与参数》(国家计委、建设部：计投资[1993]530号）（4）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）

11（5）《深圳建设工程价格信息》（2003）5

12（6）企业提供的相关资料1.1.5项目建设规划内容根据委托方提供的《深圳建设用地规划许可证》、《方案设计》等相关资料，项目经济技术指标如下表：表1：项目经济技术指标项目名称整个项目地块编号2001补-05总用地面积（m2）4,4811.4建设用地面积4,4811.4（m2）道路用地面积0（m2）容积率2.22覆盖率30%计容积率面积99,600

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14（m2）其中：住宅公寓92,200（m2）商业（m2）4,000可出售住宅（m2）92,200可出售商业（m2）4,000幼儿园3000m2，居委会建设配套100m2，水电房和管理房300m2总建筑面积（m2）99,6001.1.6项目开发手续1、项目已取得土地使用权项目已取得土地使用权，并已补交地价款。2、项目开发合法性手续表2：项目开发合法性手续开发条件取得文件证号企业法人营业执照建筑业企业资质证书3、结论项目用地的《土地使用权出让合同书》已签订，开发、建设手续正在办理。

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161.2可行性研究结果1.2.1市场预测1.2.2项目建设进度项目计划于2004年下半年动工，在资金及时到位的情况下，预计2006年三季度竣工，其开发建设期为2年2个月。1.2.3投资估算和资金筹措1、投资估算根据测算，项目的总投资为43,255.71万元（含地价），详见下表：表3：项目总投资估算表序号项目名称总额万元单价占总投资比例（元/平方米）1土地成本16,318.921,638.4537.7%2前期工程费747.0075.001.7%3建安工程21,125.162,121.0048.8%4管理费763.8276.691.8%5不可预见费763.8276.691.8%6其他费用527.8853.001.2%7财务费用615.0061.751.4%8销售费用1,896.11190.374.4%9公用设施专用基金498.0050.001.2%10合计43,255.714,342.94100.0%项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资和销售回款。

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18项目总投资约43,255.71万元，经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资、销售收入，其中自有资金16,318.92万元，银行借款8,000.00万元，销售收入18,936.79万元。序号项目名称总额（万元）比例1自有资金16,318.9237.73%2银行融资8,000.0018.49%3销售收入18,936.7943.78%4总投资43,255.71100.00%表4：项目资金来源表注：自有资金为项目土地成本(按深圳市规划与国土资源局公告的市场地价测算)。1.2.4项目综合评价结论1、项目建设手续正在办理之中项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，并已取得项目土地使用权。2、项目建设后续资金保证项目建设资金来源于自筹资金、银行贷款和销售回款。3、项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。4、经测算经济效益良好经测算主要经济技术指标如下表所示：

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20表5：项目主要经济技术指标序号项目指标1占地面积（m2）44,811.402总建筑面积（m2）99,600.003项目总投资（万元）43,255.714项目经营收入（万元）54,174.505利润总额（万元）8,155.896税后利润（万元）6,932.517成本利润率（税前）17.72%8成本净利润（税后）15.06%9财务净现值（FNPV）万元3,221.5410财务内部收益率（FIRR）16.54%11动态投资回收期（年）2.9612贷款偿还期（年）2.0注：上表指标按住宅销售率为95％和商业销售率为100%的情况下预测的经济效益指标。综上所述，该项目社会效益和经济效益良好，我司认为本项目可行。

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222项目投资环境和市场研究2.1市场宏观背景2.1.1全国投资环境1、2003年国民经济发展势头良好2003年中国国内生产总值116694亿元，比上年增长9.1%，人均GDP达到1090美元,首次突破1000美元大关。是1997年以来增长最快的年份。规模以上工业实现增加值41045亿元，同比增长17%；全社会固定资产投资55118亿元，增长26.7%；社会消费品零售总额45842亿元，增长9.1%；居民消费价格指数增长1.2%。中国加入WTO后，开始融入全球经济一体化大潮，经贸合作将进一步扩展。2003年1-12月全国进出口总值为8512.1亿美元，同比增长37.1%，其中：出口4383.7亿美元，同比增长34.6%；进口4128.4亿美元，同比增长39.9%。随着中国融入世界经济大潮，中国将面临更加激烈的国际竞争。权威资料显示，从2001年开始居民消费结构已显示升级势头，新一轮以住宅、汽车、通讯等为代表的消费市场持续升温，拉动了我国相关产业生产和投资的不断发展。2003年上半年我国商品房销售增长四成以上，轿车销售增长七成以上。我国社会消费结构正朝着发展型、享受型升级，汽车、电脑、高档电器将加速进入家庭，人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。我国经济进入重化工业阶段，高新技术产业发展和产业结构调整加速，正迎来一个新的发展起点。2003年重工业增长明显快于轻工业。

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242、全国房地产市场状况房地产市场继续保持增长势头2003年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的动力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场继续保持在高位运行状态。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落2004年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新兴建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落有国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出，2004年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。2004年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中的重要策略。中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发[2003]121号），其要点如下：

251、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；2、严格控制土地储备贷款的发放；12

263、规范建筑施工企业流动资金贷款用途；4、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要；5、强化个人商业用房6、贷款管理；7、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；8、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。；9、切实加强房地产信贷业务的管理。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），积极鼓励房地产市场发展。1、房地产业已经成为国民经济的支柱产业，充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义；2、完善供应政策，调整供应结构（增加普通商品住房供应、控制高档商品房建设、加强经济适用住房的建设和管理等）；3、改革住房制度，健全市场体系（搞活住房二级市场、继续推进现有公房出售、规范发展市场服务）；4、发展住房信贷，强化管理服务（加大住房公积金归集和贷款发放力度、完善个人住房贷款担保机制、加强房地产贷款监管）；5、改进规划管理，调控土地供应；6、加强市场监管，整顿市场秩序。2.1.2深圳市投资宏观背景深圳是一座充满活力的外向型海滨城市，得天独厚的区位优势、体制优势以及智力优势使深圳在短短20多年的时间，迅速发展成为中国综合实力最强的特大城市之一，在世界史上成就了经济快速成长的奇迹；同时深圳也是一座不断发展、不断完善中的城市，深圳中心区、地铁1号线、大学城、“9+2”高

27新产业带等项目均在快速建设中，预计2004年中心区六大工程及地铁1号线将陆续投入使用，2005年全面启动建设深港西部跨海通道，这些重大举措将进一步美化城市形象，改善投资环境，使深圳的综合实力更强，吸引力更大。13

28政策目标：深圳市委、市政府明确指出：深圳市将围绕建设国际性城市、现代化中心城市的目标定位，努力把深圳建设成为高科技城市、现代物流枢纽城市、区域性金融中心城市、美丽的海滨旅游城市、高品位的文化和生态城市，争取在2010年基本实现现代化。正式签署出台的《深圳市近期建设规划(2003-2005)》指出，到2005年，深圳市年度国内生产总值将达3000亿元人民币；第三产业增加值占GDP比重大于50%；总人口600万—610万，2010年和2020年规划人口规模分别控制在750万人和900万人以内。城市建设用地规模控制为570平方公里；人均居住面积25平方米；绿化覆盖率48%；港口吞吐量1.2亿吨；城市污水处理率60%。《规划》确定了以下五大目标：1、区域协调发展：深化深港合作关系，重点加强跨境大型基础设施项目建设、口岸通关及环境保护等方面的合作；促进“珠三角”城市群协调发展，增强城市间的城际快速交通联系，提高大型公共服务设施及市政公用设施的资源共享水平，推动区域内生态环境保护的合作。进一步提升深圳在珠三角城市群的中心地位。2、可持续发展：近期建设用地范围570平方公里，基本生态用地控制范围1100平方公里。建立六类生态系统，构筑全市基本生态体系。3、城市空间发展：构造一个“中心”、八大组团的组团式网状空间结构，推进特区内外城市的一体化发展，提升城市整体标准与质量。4、支柱产业发展：有计划、有重点地建设“9＋2”高新技术产业带，促进

29工业的集群化和现代农业的产业化。完善六大物流园区基础设施，重点推进前海区域性物流中心的建设。建设市中心区金融商贸区，加强区(组团)级商贸中心的建设，推动东部旅游资源的保护性开发。5、交通运输发展：初步建立以轨道交通为骨干、常规公共交通为主体的新型公共交通服务体系；调整和完善高速公路网，有效分离过境交通与城市交通；14

301531.26383.431.41405.13468.76504.25——76920,71425,94128,087——60635,89642,32346,030——1.012,558.994,092.574,952.73——0.1527.540.09282.080.17504.28686.11872.311,173.990.17183.79265.65304.340.712,163.393,204.473,571.265,073.771.961,436.031,908.152,239.412,860.51表6：深圳市主要经济发展指标项目1979年1999年2001年2002年2003年——加快快速路系统的建设；加强主干道和微循环道路的建设，完善城市道路系统的网络结构；重点推动城际铁路及站场的建设。经济指标：指标国内生产总值（亿元）工业总产值（亿元）地方预算内财政（亿元）进出口总额（亿美元）出口总额（亿美元）社会消费品零售总额1.13（亿元）全社会固定资产投资0.59（亿元）实际利用外资（亿美元）金融机构存款（亿元）人均国内生产总值（元）职工年均货币工资（元）年末常住人口（万人）年末户籍人口（万人）

31374.8465.57629.62467.45609.26689.59801.77569.59673.37747.15946.4936.349.0250.42422.4422.4——交通地理：

32深圳是连接中国和世界大市场的主要门户，也是中国内地特别是华南地区人流、物流和经贸往来的主要通道。深圳公路、高速公路、铁路、高速铁路四通八达，京广、京九铁路大动脉在深圳交汇。现有8个港口、12个货运码头。深圳是目前中国内陆唯一拥有海陆空口岸的城市。2.1.3区域发展及前景预测1、地理位置竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西、华侨城以东、深南路以北、侨香路以南这个区域。2、总体规划中的竹子林及预测根据《深圳市城市总体规划（1996-2010）》（送审稿）和《深圳市福田分区规划（1998-2010）》（送审稿），其对本片区的功能定位是：以组团绿化隔离带为主，同时合理安排教育、居住及相应配套设施的综合区。该片区主要是市二建、等建筑公司的后勤基地，分布有厂房、公寓、宿舍等，大多比较陈旧，生活配套设施较全但档次不够，片区规划使居住氛围、配套等有一定提高。2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴1、中国人民银行新近出台的121文件通知指出要严格控制房地产信贷管理，给部分开发商带来资金动作上的压力；2、国务院发表《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，通知明确指出全国房地产市场是健康发展，并明确提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。对房地产市场是一个重大利好；3、深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈；

334、市场竞争体现为产品、品牌的竞争，对市场细分与产品附加值亦提出更高的要求，这对发展商的开发、经营带来一定压力。16

342.2区域市场分析2.2.1区域市场界定竹子林片区位于深圳市福田中心区西侧，在广义上可定为香蜜湖以西、华侨城以东、深南路以北、侨香路以南这个区域。2.2.2供给分析据调查，周边竞争项目一览表如下表表7：周边竞争项目一览表宗地开发规模均价开发（元位置项目/m2）占地面积：15000.6m2㎡建筑面积：54000.93m2风临农林容积率：3左岸路绿化率：49%6200住宅楼楼高：18层/24层总户数：424户

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36红荔占地面积：15000m2㎡西路建筑面积：52500m2香荔与香容积率：3.5绿洲蜜湖绿化率：60%8000路交住宅楼楼高：17-19层汇处总套数：200多套俊安农轩占地面积：14500m2建筑面积：34900m2㎡7800苑路翠海莲花占地面积：20882m2㎡花园西路建筑面积：90000m27500二期与农容积率：4.31竹子林片区早年开发的商品房项目较少，主要是市二建、公司自身的住宅项目，竹子林靠近香蜜湖的边缘地带由于有香蜜湖这个绝无仅有的市内天然资源，楼盘开发非常火爆，如深圳的顶级楼盘东海花园、亚洲唯一的“金块奖”得主香榭里花园、翠海花园、俊安苑等，这些楼盘构成了一道豪宅风景线，极大的提升了片区的形象，促进了片区的楼市发展，带动了整个片区甚至整个深圳市楼市的发展。竹子林片区的楼盘主要有采曦庭、鑫竹苑等低价位楼盘满足片区的需求。随着世贸中心的落成，成为片区的标志性物业，以及喜年中心、中国有色大厦的即将落成、泰然金谷的酝酿开发，新的世贸商圈正在逐渐形成，这将为片区带来巨大的商机，也必将极大的带动片区房地产的发展。未来几年内，片区的房地产将有一定的上涨空间。2.2.3需求分析区域市场需求分析据我司市场调研部在竹子林、车公庙一带的定点定量问卷调查显示，80%的

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38人打算购置新房，而购房的人大多为自住，计划最近购房的人占47%，一年后购房的人占17%，市场的潜在需求比较旺盛。在位置选择上，福田区是首选，中意小高层的人最多。在户型选择上，选择两房、三房的最多，其次为一房、四房。购房者家庭年收入一般在12万元以上，以两人世界、三口之家的比例较大，最希望的生活配套设施依次为：超市、学校、医院。片区的主流置业群体为都市年轻白领，本地二次置业换房者、私企小老板，追求舒适便捷，注重教育、配套、关注环境、品质与生活配套，对开发商实力、物业管理有相当要求。年龄介于28—38岁之间，付款方式以按揭为主，月供多选择在1500元---2500元之间。这部分置业者对楼盘因素的关注度从高到低依次为：位置、价格、环境、户型、配套、交通、质量、发展商信誉、物业管理、智能化。位置依然是影响购房的主要因素，尤其是首次置业的年轻业主，暂未购置私家车，对位置与相应的交通状况要求较高。同时也有相当一部分置业者对小区周边的环境及小区的环境非常重视，甚至将其排在首位。置业者对于户型结构、厅室布局的设计非常重视，喜欢方正、客厅宽大、明亮、功能分区明确合理的布局设计。置业者最担心的问题是：楼盘烂尾、面积缩水、房产证以及工程质量问题。2.2.4竞争分析区内近二至三年内，住宅及商业物业供应量较小，主要来源开发商的存量土地，区内竞争压力较小。2.2.5片区房地产市场分析结论通过上述2003年的总体情况以及各物业的调查情况，可得出以下结论及市场预测：1、2003年房地产经济发展应进入缓冲期，2000——2002年上半年是高速增长期，2002年下半年已略显疲态。尽管房地产已经供大于求，但由于特区内的

39土地资源已呈稀缺状态，这将在一定程度上缓解供求不平衡；2、如果2004年撤二线关口成为事实，关外房地产将会得到极大的发展，尤19

40其是梅林关和宝安关，这将对关内物业产生一定的冲击。但由于交通问题短时间内还无法解决，关外的整体环境及配套与关内比还有不小差距，因此冲击尚需一段时间；3、主体依然是新移民，未来几年内，深圳的购房主体依然是首次置业的新移民，而非二、三次主力置业群；4、中小户型依然是主流，深圳是个很纯粹的移民城市，所以对于移民而言，面积60---100m2之间的中小户型依然是“大众情人”。5、城市中心、重心将全面西移，以中心区为首的，包括香蜜湖、车公庙、竹子林、华侨城、前海、后海等各小片区将成为未来几年深圳房地产发展的主力市场。6、竹子林片区毗邻香蜜湖、华侨城，南有强大的正蓬勃发展的世贸商圈的支持，位置承东启西，交通便利并拥有一定的景观资源，东海花园、香谢里花园等豪宅开发极大的提升了片区的形象，促进了片区的配套成熟，为新楼盘的开发奠定了较好的基础。与香蜜湖片区、华侨城片区相比，竹子林片区的自身形象还较差，配套设施、生活氛围及环境都较差，本片区更适合开发面向中青年白领精英一族的首次置业楼盘。

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423项目分析与评价3.1地块解析3.1.1项目地理位置项目位于福田区农林路西。地块编号2001补—05。东向为公司自有宿舍楼及住宅，西向为建业集团宿舍楼及住宅，南临建三路、建业集团办公楼，北向为“风临左岸”。3.1.2地形、地势地块形状呈四边形（梯形），场地内已平整，地势平坦。3.1.3规划限制条件宗地内包含幼儿园独立用地3199平方米，集中绿地2586平方米，社会停车场1281平方米。建筑退红线要求：AB12米（含小区路），BC10.5米（含小区路一半路幅路6.5米），CD9米，DE6米，EF36米（含红荔西路一半路幅30米），FA14米（含小区路一半路幅6.5米）。建筑高度或层数≤65米。

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443.2项目SWOT分析表8：项目SWOT分析S（STRENGTH优势）W（WEAKNESS劣势）1）交通较为方便，；1）片区内人流密度大，人员较杂；2）投资前景看好；2）靠近农林路，有噪音污染；3）项目规模较大；3）西面被民房及工业宿舍包围4）靠近地铁出口；4）北面安托山景被风临左岸遮5）当地人的居住情结；挡，空间不开扬，采光、通风受6）具备一定景观资源；影响；7）客户资源较多5）楼盘周围没有商圈，无商业氛8）容积率适中。围；6）配套相对较弱7）居家氛围尚未完全形成。O（OPPORTUNITY机会）T（THREAT威胁）1）房改政策影响深远；1）南山、福田在售竞争物业较多，2）价格定位走中档策略，能分流有效客户；吸引更广层面的客户群；2）房地产总体市场竞争激烈3）准确的定位、有效的营销策略可降低经营风险。3.3项目评价本项目属于竹子林片区，片区的环境及形象较差，人文环境及自然环境均较差，但同时，本片区介于香蜜湖片区和华侨城片区之间，片区北面为安托山及占地15万平米的郊野公园，在一定程度上拥有香蜜湖美景及葱郁的安托山山景，主要是项目东侧、北侧高层单位将会有较好景观，南侧高层可远眺深圳湾，低层都将受到已建项目的遮挡。由于本片区恰好是政府规划的国际人文生态大社区和农科中心高尚生活片区的边缘地带，从长远来看，环境将会逐渐得到改善。项目成功的营销策划操作，可使项目具有良好的前景。

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464市场定位及项目评估4.1项目定位针对本项目我们通过对市场供应和市场需求的对比分析，确定项目的市场定位。同时根据开发商或项目的自身优势、市场需求以及竞争形势制订并实施相应的营销策略，从而影响公众及客户的认知和态度，推动开发商及项目的销售市场并提高销量。市场定位就是要选准买家。并对这些将买房的顾客进行全面化研究和分析，在销售推广时才容易把握市场。建议本项目定位为：深圳重返自然生活楼盘，纯正健康，富含生活气息而又有格调品位，树立竹子林片区风尚住宅的崭新形象，成为福田乃至整个深圳白领人士所追求的生活典范。1、产品定位商业定位：街铺+专业市场（整体包装推广）；住宅定位：中档纯住宅，主力户型宜以3房2厅2卫1工（115～120m2）、3房2厅1卫（或2卫）（90～105m2）为主，以2房2厅1卫（65～75m2）为辅。2、客户定位商业定位：主要为本地原居民、投资客、个体经商户、福田区白领；住宅定位：（1）白领精英、高级经理人。主要在车公庙片区工作，其次为中心区，包括上海宾馆、地王大厦、国贸大厦等区域；（2）在本区域已经首次置业、熟悉本区域，意欲在本片区二次置业者；（3）竹子林、车工庙，包括上沙、下沙一带的原住民。3、价格定位

47考虑项目的推出时机，结合项目具体情况，商业价值较为有限，在成功策划包装推广情况，预测价格如下（其商业价格为较理想乐观的价格）：23

48住宅均价：5,500元/m2；商业均价：1,5000元/m2；4.2方案建议1、方案整体设计总体布局应该符合生态景观住宅的特征，结合周边自然景观，加大平台花园的设计，提升项目的整体品质。2、商业设计在充分挖掘临街商业价值的情况下，对项目商业部分应整体规划成为专业市场或者其他类型商业形态。3、住宅户型设计住宅户型有2房、3房为主，面积在65～75m2、90～115m2之间；2房套数约占总套数30%左右，3房套数约占总套数70%左右。

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505项目开发建设进度安排5.1有关工程计划说明根据项目的开发规模、竹子林房地产市场的发展情况、市场承接力、委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总进度计划如下：计划于2004年6月动工，在资金及时到位的情况下，预计2006年7月竣工，其开发建设期为2年2个月（从2004年第2季度至2006年第3季度）。5.2施工横道图详见附表10.1项目工程计划横道图。

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526投资估算与资金筹措6.1项目总投资估算根据测算，项目的总投资为43,255.71万元（含土地转让费）详细见下表：表9：项目总投资估算表序号项目名称总额万元单价占总投资比例（元/平方米）1土地成本16,318.921,638.4537.7%2前期工程费747.0075.001.7%3建安工程21,125.162,121.0048.8%4管理费763.8276.691.8%5不可预见费763.8276.691.8%6其他费用527.8853.001.2%7财务费用615.0061.751.4%8销售费用1,896.11190.374.4%9公用设施专用基金498.0050.001.2%10合计43,255.714,342.94100.0%注：单价为按建筑总面积分摊计算的单价,包括地下室面积。总投资估算说明1、土地成本土地成本根据深圳市规划与国土资源局公告的市场地价测算，项目土地成本为16,318.92万元。2、前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘察等费用，费用确定主要参考近期《深圳市建筑工程价格信息》及同类房地产开项目的实际情况。项目前期费用为747.00万元。3、建安工程费

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54包括基础、主体、安装工程费（电梯费用按每栋3部电梯，每部电梯45万计算）、室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。项目建安工程费为21,125.16万元。4、管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产开发项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等、房地产税等。按深圳市同类房地产开发项目的水平和本项目的具体情况，本项目管理费按前述三项之和的2%记取。项目管理费为763.82万元。5、不可预见费由于项目地块地势良好，项目本身为大众化产品，同时开发商控制项目成本较强，不可预见费按前述3项之和的2%记取较为合理。项目不可预见费为763.82万元。6、其他费用主要指工程监理费，工程咨询费、与报建费等的费用。项目的其他费用为527.88万元。7、财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。根据项目建设投资资金需要，结合自有资金情况，经测算项目需贷款额为8,000万元，贷款期限为2年，年利率按6%测算，总贷款利息为615万元。8、销售费用包括广告及代理费用，参考深圳市一般房地产开发项目的水平及项目的实际情况，取销售费用为销售额的3.5%。项目的销售费用为1,896.11万元。

559、公共设施专用基金27

56根据《深圳市住宅公共设施专用基金管理规定》中规定：“公用设施专用基金由建设单位在住宅移交时按住宅区除地价外的建设投资的2%的比例，一次性向业委会划拨”。经估算为498万元。6.2资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金，银行融资及销售回款。项目总投资为43,255.71万元，项目所需投入的自有资金、银行借款、销售回款详见下表：表10：项目资金来源表序号项目名称总额（万元）比例1自有资金16,318.9237.73%2银行融资8,000.0018.49%3销售回款18,936.7943.78%4总投资43,255.71100.00%注：自有资金为项目土地成本。6.3投资使用计划根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合理计划投入量测算，具体见附表10.4《项目建筑成本投资计划表》经济测算时，根据项目的实际情况、计算期从2004年上半年开始项目资金正式开始投入，2006年下半年竣工验收。2005年下半年进入销售期，销售期至2007上半年止，对项目的经济测算从2004年6月至2007年6月，共计三年，建设周期2年零2个月。

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587销售及经营收入测定7.1物业销售收入估算1、项目销售收入测算销售收入：根据项目规划方案及市场分析，从稳健原则出发，项目可售的建筑面积为96200m2，其中住宅92200m2，销售均价5,500元/m2，销售率按95%计；商业4,000m2，均价15,000元/m2，销售率按100%计，其余部分用于自营或出租，暂不考虑其收入。表11：项目销售收入测算表项目可售面积（m2）住宅92,200商业4,000销售单价（元/m2）5,50015,000销售率销售收入（万元）95%48,174.50100%6,000合计96,200--------54,174.502、销售税金及附加测算销售税金及附加：按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税（销售额的5.0%），城市建设维护税（营业税的1%），印花税（销售额的0.05%）,项目销售税金及附加合计为2,762.9万元。根据深圳住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，对项目各期的销售收入、销售税金测算见附表10.3《项目销售收入与经营税金及附加估算表》。预计2005年下半年正式进入项目的销售期，销售期至2007年上半年。

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607.2资金来源与运用分析根据委托方提供的资料对项目的投资及资金筹措计划进行分析。项目的资金来源与运用情况详见附表10.5《资金来源与运用表》。7.3销售利润经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、投资利润率等指标详见下表：表12：项目利润估算表序号项目计算公式金额（万元）⑴销售收入54,174.50⑵开发成本40,744.60⑶销售费用1,896.11⑷销售税金及附加2,762.90⑸财务费用615.00⑹利润总额⑴-⑵-⑶-⑷-⑸8,155.89⑺所得税⑹×15%1,223.38⑻净利润⑹-⑺6,932.51⑼税前成本利润率利润总额/总投资17.72%⑽税后成本利润率净利润/总投资15.06%注：上表为住宅销售率为95%、商业销售率为100%的情况下的经济效益指标。项目各计算期的利润测算详见附表10.6《项目损益及利润分配表》。

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628财务与敏感性分析8.1项目盈利能力分析经测算，总投资为43,255.71万元，开发期为2年2个月，投资回收期为2.96年，利润总额为8,155.89万元，税后利润为6,932.51万元，税后成本利润率为15.06%，属于房地产开发项目正常水平。8.2项目不确定性分析1、项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点（临界点），是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等的状态。分析如下：在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，由静态测算可知，当住宅和商业销售率达79%时项目可保本。根据市场及项目定位分析，该项目住宅部分的保本销售价格及销售率容易实现，商业部分则需要制定切实可行的营销方案进行包装推广，商业价值套现的风险较大。2、项目敏感性分析我们对销售收入、开发成本变化进行了敏感性分析测算。测算过程详见附表10.9《敏感性分析表》。以下为两种最不利情况的测算结果：

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64表13：项目敏感性分析部分指标变化敏感性分析结果项目销售收入建筑投资税后利润成本财务净现值内部动态总成本（万元）（万元）利润率（万元）收益率回收期（万元）基本方案54,174.5040,744.606,932.5117.01%3,221.5416.54%2.96销售销售收入下降5%51,465.7840,744.604,828.1011.85%1,479.5112.05%3.22收入销售收入上升5%56,883.2340,744.609,036.9222.18%4,963.5720.95%2.84工程工程成本增加5%54,174.5042,781.835,200.8612.16%1,636.9412.25%3.20成本工程成本减少5%54,174.5038,707.378,664.1522.38%4,806.1421.19%2.83经测算可知：（1）本项目的销售收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生影响，而且影响程度基本相同。（2）项目销售收入和开发成本在不利因素影响下，项目赢利空间较小，说明项目虽具有一定的抗风险能力，但抗风险能力不强。（3）保证销售价格和销售率的实现，控制项目开发成本，是项目盈利的有效保证。8.3社会效益和影响分析1、改善区域环境，完善城市功能。2、增加财政税收。3、创造就业机会。4、项目的开发建设，将会给建筑业、建材业、金融、保险、广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会。

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669可行性研究结论与建议9.1拟建项目的结论性意见1、已取得土地使用权项目属房地产住宅开发项目，已取得土地使用权，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。2、建设后续资金需要有保证项目建设资金来源于自有资金、银行贷款、销售收入，所以后续资金一定要有保证。3、项目具有良好的社会效益项目的建设有利于改善区域环境，完善城市功能，增加财政税收，创造就业机会。4、项目经济效益良好，但有一定的风险。表14：项目主要经济技术指标序号项目指标1占地面积（m2）44,811.402总建筑面积（m2）99,600.003项目总投资（万元）43,255.714项目经营收入（万元）54,174.505利润总额（万元）8,155.896税后利润（万元）6,932.517成本利润率（税前）17.72%8成本净利润（税后）15.06%9财务净现值（FNPV）万元3,221.5410财务内部收益率（FIRR）16.54%11动态投资回收期（年）2.9612贷款偿还期（年）2.0注：上表指标按住宅销售率为95％和商业销售率为100%的情况下预测的经济效益指标。

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68综上所述，该项目社会效益及经济效益良好，我司认为本项目可行。9.2项目主要问题的解决办法和建议9.2.1项目的主要问题1、周边生活配套设施不够完善。2、商业气氛不浓，商业部分销售有一定难度。9.2.2建议1、总体布局应该符合生态景观住宅的特征，结合周边自然景观，加大平台花园的设计，提升项目的整体品质。2、在充分挖掘临街商业价值的情况下，对项目商业部分应整体规划成为专业市场或者其他类型商业形态。9.3项目风险及防范建议一、市场风险及防范建议：因周边生活配套设施不够完善，商业气氛不浓，为防范市场风险，制定合理的营销管理策略，使项目成功销售，如期回收资金、获得经济效益，将是本项目规避市场风险的最好途径。二、经营管理风险分析：项目商业经营管理的风险在于商业气氛不浓。对于如何规避经营管理风险，建议：项目建设前认真作好市场调研，同时全方位发布宣传广告，确保项目成功销售。

69在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程成本增加5%，将比基本方案净现值减少49.19%,即1584.60万元，内部收益率在原有基础上降低25.92%；反之，净现值增加，内部收益率增加。因此，34

70降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。三、行业风险：房地产业具有投入大、资金需求大、开发周期长等特点，特别是高层建筑，行业风险程度相对较高。如开发商资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，造成停工，则很有可能造成项目“烂尾”。合理安排融资计划，保证资金充足，严格控制工程进度，可以降低行业风险程度。10附表10.1项目工程计划横道图10.2项目开发成本估算表10.3项目销售收入与经营税金及附加估算表10.4项目投资计划估算表10.5资金来源与运用表10.6损益及利润分配表10.7现金流量表（全部投资）10.8借款偿还期测算表10.9敏感性分析表

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